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发布时间:2018年9月23日12时4分33秒

美国房产价格增长放缓但整体仍是供大于求|美国|价格|增长放缓_新浪财经_新浪网首页新闻体育娱乐财经股票科技视频微博博客读书教育时尚育儿星座收藏女性汽车房产更多更多健康历史游戏天气邮箱短信导航注册|新浪财经国际财经正文行情新闻图片微博博客视频-全部-沪深基金港股美股美国房产价格增长放缓但整体仍是供大于求2014年02月26日14:42华尔街见闻我有话说  近来美国房地产有关的数据不理想。

房价上涨的动能在减弱,市场开始担心房价最强劲的复苏部分可能已经过去。

  比如昨天刚刚公布的美国12月SP/CS20座大城市未季调房价指数环比下降0.1%。

最近五周美国按揭贷款申请数量更是暴跌16%,创下近14个月来最大跌幅。

目前的贷款申请需求已经回落至1995年水平。

购房需求的下降不仅令摩根大通追加裁员数千人,更是让富国银行不得不重新拥抱次贷。

  再加上此前零售、非农等一系列数据不景气,人们不得不开始进一步忧虑美国经济复苏的前景。

那么,美国房地产市场到底状况如何?地产咨询公司Johnburns的分析,或许可以让你更加接近事实真相。

  Johnburns主要从供应和需求两个方面对房地产宏观形势进行评估:  1、增加房地产供应:在过去几年中,每建造一栋房屋可以带动两个新增就业,考虑到如今平均每个家庭仅拥有1.2个就业岗位,美国显然需要盖更多的房子。

  2、房价面临上涨压力:房价上涨是由需求(买房者)和供应(卖房者)的不平衡拉动的。

而反映供需的最佳指标就是市场住房库存供应的去化时间。

在过去31年中,房价平均增长速度要比通胀高1%,市场上住房供应的平均去化周期为7个月。

当供应减慢的时候,价格就会升高,反之亦然。

  房地产供需详解  当一个房主用旧房置换新房时,他们并不会影响市场供需,因为他们在增加1套需求的时候也增加了1套供应。

也许有人会详细分析他们两套房子的价位或档次不同,但这里无需分析这些细节。

真正影响整体市场供应的是那些纯粹的买家和纯粹的卖家。

前者会拉低供应,而后者会增加供应。

  图为将纯卖家分为六类,纯卖家分为八类,其中前六类之间互有关联。

每一类中,现状不及以往的为红色,现状高于以往的为蓝色。

  纯买家:  1.First-timebuyers:首次买房者,之前大多在租房  2.Divorcees:离婚者  3.(im)migrants:移民者,到了一个新地方后有买房需求  4.Second-homes:二套房购买者  5.Move-up/move-down:再买一套房,并将前一套房作为投资  6.Investors:投资者,包括国外投资者及机构买家  纯卖家:  1.Endoflifers:去世或退休后与子女同住  2.Newlyweds:结婚者,双方各有一套房,所以要出售其中一套  3.Out-migrants:迁出者  4.Second-home:出售第二套房  5.ownerstorenters:卖掉自家住房改为租房者  6.Investor:投资者,包括国外投资者及机构卖家  7.Banks:贷款者止赎后银行对抵押房产进行出售  8.Homebuilders:房屋建筑商  各类纯买家和纯卖家之间的关系:  1.首次买房者通常要远远多于因去世或退休要买房的人。

  2.离婚后通常会有两套房,而结婚者的两套房会减少为一套。

  3.迁入者的数量要多于迁出者。

  4.近年来,随着40岁以上人口的增多和不断富裕,购买二套房的人群数量在稳步增加。

而在经济低增长时期,二套房卖家要多于买家。

  5.全美越有1400万租房者,这些人的房东正是那些购买了二套房同时将首套房作为投资的人。

很少有房东会自愿成为租房者。

  6.近期投资者数量有所增加,尤其是国外投资者和机构。

这对市场会产生重大影响。

  7.银行每年通常会出售40万套房子,而最近出售的数量是平时的3倍。

  8.建筑商只能是房屋出售者。

大规模的新屋建设会极大地影响到房价上涨。

建筑商通常扮演者一个平衡者的角色,在需求增加的时候,他们通常会增加供应。

  近年来的形势:  从2011年至2013年初,美国房价开始进入上涨周期,主要有三个原因:投资购房者大量涌入,银行销售减少和新屋建设减少。

<高频彩查询结果p>这些导致库存去化周期从12个月降至4.5个月。

在2011年库存周期降至7个月以下时,房价也开始由跌及涨。

  但从去年开始,房价上涨、按揭利率上涨和行业信心的消褪导致供需又发生逆转,房屋库存又开始增加,从而带动价格增长放缓。

  行业未来前瞻:  根据以上提到的供求关系的详细分解及计算,JohnBurns最后认为,虽然目前价格增长已经放缓,但目前的美国房地产市场整体仍是需求大于供应,这将支撑大部分地区的房价在未来的一年内继续上涨。

但部分地区(比如德克萨斯州和加利福尼亚州)可能会存在较大差异性。

  本文内容仅供读者参考,并非投资建议。

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